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Fuente: Elaboración propia 26 Junio 2019

10 novedades que trae consigo la nueva Ley de Crédito Inmobiliario

La Ley 5/2019 de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario entró en vigor el pasado 16 de junio con importantes cambios y novedades que afectan a clientes, bancos y notarios generando gran controversia y dudas de cómo van a ser las nuevas hipotecas y el papel que deberán tomar las entidades y los fedatarios públicos.

Novedades en la nueva Ley de Crédito Inmobiliario
Novedades en la nueva Ley de Crédito Inmobiliario

Desde Arrabe Asesores analizamos las 10 novedades más importantes que estarán presentes en los nuevos créditos de carácter inmobiliario regulados por la Ley de Crédito Inmobiliario.


1. Entrada en vigor y validez

Los préstamos para la adquisición de una vivienda de uso residencial que se firmen desde el 16 de junio en adelante se regirán por la nueva Ley a excepción de aquellos casos en los que el cliente haya firmado la oferta vinculante sin modificaciones antes de esa fecha, en cuyo caso ese préstamo se regirá por la anterior normativa.

2. Más seguridad, más control y mayor transparencia

El objetivo de la nueva Ley es proteger a los consumidores aportando mayor certidumbre jurídica al mercado hipotecario. Para ello, notarios y bancos deberán ser más transparentes y garantizar que el cliente entiende los riesgos y obligaciones que conlleva la firma del préstamo hipotecario evitando cláusulas abusivas como ya sucedió en el pasado.

3. Controles más estrictos

Para la concesión del préstamo hipotecario se establecen unos criterios, exámenes y requisitos más estrictos para garantizar que el cliente puede hacer frente al pago del préstamo evitando desahucios y embargos. El prestamista deberá consultar el historial crediticio del cliente en la Central de Información de Riesgos del Banco de España.

Por su parte, el banco deberá remitir al cliente su contrato 10 días antes de la firma para que realice un análisis exhaustivo.

4. Se eliminan las cláusulas suelo

Las cláusulas suelo desparecen por completo.

5. El nuevo papel de los bancos

Los bancos están obligados a evaluar la solvencia del potencial prestatario debiendo valorar si con sus ingresos actuales y los previsibles del futuro podrá el cliente hacer frente al pago del préstamo hipotecario. Una vez garantizado esto, el banco dará 10 días al cliente para analizar la información precontractual de los préstamos antes de firmarlos y deberá ofrecer una ficha estándar para que los clientes puedan comprar fácilmente las condiciones hipotecarias que oferta cada entidad con los índices de referencia, el vencimiento anticipado o la distribución de los gastos y si el tipo de interés es variable, la entidad deberá entregar un documento con el cálculo de las cuotas en distintos escenarios.

6. El nuevo papel de los notarios

Por su parte, los notarios deberán asesorar imparcialmente y de forma gratuita al consumidor aclarándole todas las posibles dudas, controlar la transparencia del contrato y comprobar si el consumidor entiende el contrato, sus cláusulas y los riesgos y obligaciones que conlleva su firma. Para todo ello, el fedatario público realizará un test a los clientes cuyo objetivo será concretar la documentación entregada y la información suministrada.

7. Se elimina la obligación de contratar productos vinculados

El banco no podrá obligar al cliente a contratos productos vinculados con la entidad como seguros o planes de pensiones, aunque sí que se permitirá que el banco establezca mejores condiciones a los clientes que contraten estos productos.

8. Límite las comisiones por amortización anticipada e interés de demora

Se establece un límite a las comisiones por amortización anticipada del crédito dependiendo del tipo de interés y del momento en que se produzca la amortización.

Si el préstamo es a tipo variable, la comisión por amortización anticipada será como máximo del 0,25% del capital amortizado en los tres primeros años y del 0,15% durante el resto de su vida y si es a tipo fijo la comisión máxima será del 2% en los diez primeros años y del 1,5% en el resto de vida del préstamo.

Sólo se podrán cobrar cuando la amortización suponga una pérdida financiera para el banco.

Por su parte, se acorta el interés remuneratorio más un máximo de un 3%.

9. Impago del crédito hipotecario y desahucios

Cuando se produzca el impago del crédito, si esto sucede en la primera mitad del préstamo se admitirá el vencimiento anticipado ante el impago del 3% de la cuantía del capital o cuando se acumulen doce mensualidades de impago. Si se produce en la segunda mitad del préstamo, se admitirá el vencimiento anticipado si la cantidad impagada asciende al 7% del capital concedido o hay un impago de quince mensualidades.

Así, los desahucios se podrán producir con el impago de doce mensualidades durante la primera parte de la hipoteca o impago de quince mensualidades en la segunda parte del crédito.

La dación en pago sólo se permite cuando así lo pacten entre el banco y el consumidor.

10. Los gastos hipotecarios los abonará el banco

Los bancos serán los encargados de hacer frente al pago de los gastos de notaría, registro, gestión y el pago del AJD asociados a la hipoteca.

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