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Fuente: Elaboración propia 26 Febrero 2019

La nueva Ley de Crédito Inmobiliario entrará en vigor en los próximos tres meses: Así serán las nuevas hipotecas

El Congreso de los Diputados aprobó la semana pasada la nueva Ley reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario que introduce importantes novedades que afectan directamente a los contratos de préstamo con garantía hipotecaria y cuyo objetivo es reforzar la protección de prestatarios, fiadores o garantes.

Nueva Ley de Crédito Inmobiliario
Nueva Ley de Crédito Inmobiliario

Los cambios y modificaciones introducidas por la nueva Ley reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario afectan a los contratos de préstamo con garantía hipotecaria en los que el prestatario, fiador o garante sean personas físicas que garanticen con inmuebles de uso residencial dichos contratos de préstamo, así como a los préstamos que tengan por finalidad adquirir o conservar terrenos o inmuebles de cualquier tipo siempre que algunos de los obligados sean consumidores.

Las novedades introducidas por las nueva Ley reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario se pueden resumir en los siguientes puntos:

1. Las entidades de crédito deberán asumir el pago del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), las primeras copias del notario, los gastos del Registro de la Propiedad y de la gestoría mientras que el cliente deberá pagas copias notariales adicionales y los gastos de tasación. A día de hoy ya hay seis bancos que lo están haciendo: MyInvestor, Pibank, Caixabank, ING, Openbank y BBVA, pero a cambio de incrementar los tipos de interés.

2. Las ejecuciones hipotecarias sólo se podrán llevar a cabo cuando se haya producido el impago de 12 cuotas o del 3% del capital principal prestado si sucede en los primeros diez años del préstamo o el impago de 15 cuotas o el 7% del capital prestado si el impago sucede en la segunda mitad del préstamo.

3. Se establece la prohibición de las cláusulas suelo y la dación en pago será voluntaria si así lo pactan las partes.

4. Las comisiones por amortización anticipada en hipotecas a tipo fijo serán del 2% durante los 10 primeros años y del 1,5% a partir de ese periodo y en las hipotecas a tipo variable serán del 0,25% a tres años y del 0,15% a cinco años.

5. La comisión por interés de demora será del 3% sobre el interés remuneratorio.

6. El banco puede establecer comisiones de apertura, pero sólo una vez y debe englobar todos los gastos asumidos por el cliente.

7. El cliente podrá elegir quién realizará la tasación.

8. El banco no puede obligar al cliente a contratar seguros o pólizas de hogar, vida o protección del crédito.

9. Se establece libertar para el cliente para que pueda subrogar su crédito hipotecario con otra entidad debiendo ambas entidades compensar los intereses cobrados y los pendientes de cobro vinculados al coste por los gastos de constitución de la hipoteca.

10. El banco no podrá cobrar comisiones por novación en el préstamo.

11. Los prestatarios tendrán 10 días para analizar la información precontractual de los préstamos inmobiliarios antes de firmarlos.

12. Las entidades bancarias deberán evaluar la solvencia del potencial prestatario, fiador o garante antes de que tenga lugar la formalización del contrato de préstamo, identificando diferentes elementos como la situación de empleo, los ingresos actuales o futuros, los activos en propiedad, el ahorro, los gastos fijos y los compromisos ya asumidos que permitan concluir si el cliente puede asumir las obligaciones derivadas del préstamo. Posteriormente, facilitarán una ficha estandarizada para que el cliente pueda comparar las condiciones hipotecarias de cada entidad, la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN).

13. Los prestatarios deberán acudir, al menos, el día anterior a la firma del contrato al Notario para que éste le ofrezca un asesoramiento gratuito sobre los diferentes aspectos del contrato de préstamo y de las obligaciones derivadas del mismo, así como para la cumplimentación de un test que deberá concretar la documentación entregada por el cliente y la información suministrada por el notario. Con el resultado, el notario redactará un acta en la que dejará constancia de los hechos comprobados y de las explicaciones dadas al prestatario, así como de las preguntas que éste le haya planteado con sus respectivas respuestas.  

14. El Código de Buenas Prácticas Bancarias deberá aplicarse a todos los préstamos y se creará una Autoridad Independiente que vele por la protección y transparencia en la contratación inmobiliaria y se reforzará la supervisión bancaria que garantice la solvencia del hipotecado.

15. En el caso de hipotecas multidivisa, el cliente puede solicitar el cambio a otra moneda en la que perciba la mayor parte de sus ingresos. El tipo de cambio con el euro será el del BCE en la fecha de solicitud salvo que el contrario disponga otra cosa.

16. Se crea la figura del crédito verde, una hipoteca que se concede para proyectos de mejoras en gastos energéticos, compra de energía a largo plazo y obras para la obtención de calificaciones altas en el certificado de eficiencia energética de edificios en construcción.

La nueva Ley reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario, que entrará en vigor dentro de los tres meses siguientes a su publicación en el Boletín Oficial del Estado (BOE), traspone parcialmente en España la Directiva 2014/17/UE de 4 de febrero de 2014 cuya aprobación llega tres años después de que haya expirado el plazo para su adaptación y que puede traer consigo una multa por parte del Tribunal de Justicia de la Unión Europea que puede ascender a 110 millones de euros.

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