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Fuente: Elaboración propia 6 Marzo 2019

Real Decreto – Ley de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler ¿Qué novedades incluye respecto a la regulación anterior?

El Gobierno ha aprobado en el último Consejo de Ministros el Real Decreto – Ley de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler que viene a recoger las medidas contempladas en el anterior Real Decreto – Ley 21/2018 de 19 de diciembre, que fue posteriormente derogado el pasado 23 de enero tras no contar con el apoyo del resto de grupos parlamentarios, además de algunas novedades orientadas a limitar el precio de los alquileres y suavizar los desahucios, entre otras medidas.

Novedades en vivienda y alquiler
Novedades en vivienda y alquiler

Desde Arrabe Asesores analizamos el Real Decreto – Ley de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler enumerando todas las medidas que comprende respecto a la regulación anterior aprobada en 2013 por el Gobierno del Partido Popular. Así, los nuevos contratos de alquiler firmados a partir del 5 de marzo se regirán por las siguientes reglas:

1. Las subidas en el precio del alquiler estarán sometidas al IPC

En los nuevos contratos de alquiler, salvo pacto entre las partes, sólo se podrá incrementar su precio en base al incremento del IPC operando éste como techo.

2. Creación de un Sistema Estatal de Índices de Referencia a las viviendas

El Gobierno creará, en el plazo de ocho meses, un Sistema Estatal de Índices de Referencia a las viviendas que actuará como guía para hacer un seguimiento del mercado de alquiler y para llevar a cabo medidas de tipo fiscal por parte de los Ayuntamientos.

Este Índice, que se actualizará anualmente con datos por barrios y secciones censales, no limitará los precios de alquiler, pero dará información a los Ayuntamientos para que lleven a cabo políticas de alquiler. Tanto así que el Gobierno traslada a los municipios la potestad para llevar a cabo las medidas fiscales que consideren oportunas para mejorar el mercado del alquiler.

En este Índice se incluirá la siguiente información: dirección del piso arrendado, año de construcción, reformas, superficie catastral y calificación energética, importe de la fianza, si hay depósito, quién paga los suministros básicos de la vivienda y si está o no amueblada.

3. Medidas fiscales.

Los ayuntamientos podrán bonificar en un 95% el IBI a las viviendas en alquiler de renta limitada y se establece una bonificación del 85% en el IBI de los arrendadores cuya renta sea inferior a la determinada por el Índice de precios de los contratos de vivienda en alquiler.

4. Duración del contrato, prórrogas y plazos de preaviso.

- El plazo mínimo de contrato de alquiler será de cinco años o siete años si el arrendador es una empresa frente al plazo mínimo de tres años que regía en los anteriores contratos.

- El plazo de prórroga obligatoria de los contratos de alquiler se amplía de 3 a 5 años o 7 años si el arrendador es persona jurídica.

- El plazo de prórroga tácita (cuando ninguna de las partes manifieste su intención de que el contrato finalice) se amplía de 1 a 3 años.

- El plazo de preaviso será de cuatro meses para el arrendador y de dos meses para el arrendatario.

- La fianza no podrá exceder de dos meses salvo que se trate de contratos de larga duración en los que se podrá exigir además de la fianza un aval o depósito bancario.

- Los gastos de gestión inmobiliaria correrán a cargo del arrendador cuando éste sea una persona jurídica salvo que esos gastos sean iniciativa del arrendatario.

- Los contratos de alquiler tendrán efectos frente a terceros estén o no inscritos en el Registro de la Propiedad.

5. Recuperación del inmueble.

El arrendador sólo podrá recuperar la vivienda para sí mismo o su familia si lo incluye de forma expresa en el contrato en el momento de la firma.

6. Medidas para suavizar los desahucios.

Cuando se produzca un desahucio se deberá comunicar a los servicios sociales que en función de la situación puede paralizar el proceso hasta dos meses si es una empresa o un mes si es un particular.

Además, se obliga a señalar el día y hora del desahucio acabando así con los desahucios con fecha abierta.

7. Medidas para limitar las viviendas turísticas.

Por acuerdo de una mayoría de tres quintas partes de los propietarios se pueden limitar o condicionar las viviendas de uso turístico con posibilidad de acordar una mayor contribución de éstos a los gastos de la comunidad hasta un máximo de un 20% adicional.

Estas medidas sólo regirán para los contratos firmados a partir del 5 de marzo de 2019 mientras que los contratos firmados con anterioridad se regirán por la normativa aplicable en ese momento. De este modo se presentan varios escenarios:

1. Contratos firmados antes del 19 de diciembre de 2018 que se regirán por la Ley aprobada por el PP en 2013.

2. Contratos firmados entre el 20 de diciembre de 2018 y el 23 de enero de 2019 que se regirán por el Real Decreto – Ley 21/2018 de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.

3. Contratos firmados entre el 24 de enero y el 4 de marzo de 2019 que se regirán por la Ley aprobada por el PP de 2013.

4. Contratos firmados a partir del 5 de marzo de 2019 que se regirán por el nuevo Real Decreto – Ley de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.

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