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Fuente: Elaboración propia 23 Octubre 2018

El Tribunal Supremo establece que los bancos deberán abonar los gastos hipotecarios

El pasado 16 de octubre la Sala de lo Contencioso – Administrativo del Tribunal Supremo, en su sentencia 1505/2018, estableció que los gastos derivados de la constitución de una hipoteca deben ser abonados por la entidad bancaria prestataria y no por el cliente que solicita la hipoteca que es el que tradicionalmente venía abonando ese importe.

Tribunal Supremo
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Así lo establece el Alto Tribunal en una sentencia que responde a un recurso de casación presentado por la Empresa Municipal de Vivienda de Rivas Vaciamadrid contra una sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Madrid y sobre la que ya se pronunció en febrero de 2018 dictaminando que es el cliente y no el banco el que debe hacer frente al Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados. Ahora, ocho meses después el Supremo se desdice y establece que esos gastos deben ser asumidos por el banco y no por el cliente.

En la sentencia dictada este mes de octubre, el Tribunal Supremo argumenta su decisión en “que el negocio inscribible es la hipoteca y que el único interesado en la elevación a escritura pública y la ulterior inscripción de aquellos negocios es el prestamista, que sólo mediante dicha inscripción podrá ejercitar la acción ejecutiva y privilegiada que deriva la hipoteca”. Así, todos los gastos de constitución de la hipoteca deben ser asumidos por el banco.

Además, el Supremo anula el artículo 68.2 del Reglamento del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados

No obstante, la sentencia ha contado con un voto particular del magistrado Dimitry Berberoff que aboga porque los gastos hipotecarios los asuma el particular y también un voto concurrente del magistrado Nicolás Maurandi que si bien está a favor de que los gastos hipotecarios los asuma el banco, considera que la sentencia debería haber diferenciado entre el gravamen sobre documentos notariales y el correspondiente al Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados.

¿Cuánto se “ahorrarán los consumidores al no hacerse cargo de los gastos hipotecarios?

Los gastos hipotecarios pueden ascender a 3.000 euros aunque depende de la Comunidad Autónoma y del importe de la hipoteca. Para hacer cálculos aproximados, según la estimación elaborada por el Portal Helpmycash si estamos ante una hipoteca de 224.000 euros los gastos hipotecarios podrían rondar entre los 3.521 euros y los 6.097 euros.

Estos gastos hipotecarios derivados de la constitución de una hipoteca de 224.000 euros son los siguientes:

- Gastos de gestoría que pueden ser aproximadamente de 400 euros.

- Gastos de notaría que pueden ser aproximadamente de 1288 euros.

- Gastos del Registro de la Propiedad que pueden ser aproximadamente de 545 euros.

- El Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados que puede ser entre 1.288 euros y 3.864 euros.

- Tasación de la vivienda que es necesario para la concesión de la hipoteca pero que en ningún caso el banco puede imponer el tasador.

Tras el fallo del Supremo se prevé una oleada de reclamaciones pero se desconoce si esta decisión sólo afectará a las hipotecas que se constituyan a partir de ahora o si, por el contrario, tiene efecto retroactivo y, en el caso de que sea así tampoco se conoce cómo se deberán hacer esas reclamaciones, si será el banco o bien la Agencia Tributaria la que deba devolver esas cantidades.

Para aclarar todas estas dudas, Luis María Díez – Picazo Giménez, Presidente de la Sala de lo Contencioso – Administrativo del Tribunal Supremo ha publicado una nota en la que insta al Pleno a que revise la sentencia ya que supone un giro jurisprudencial con una enorme repercusión económica y social. En base a esto, el Tribunal Supremo ha anunciado que el próximo 5 de noviembre se reunirá para aclarar definitivamente quién tendrá que pagar a partir de ahora el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados.

De este modo todavía es pronto para determinar las consecuencias económicas derivadas de esta sentencia pero según algunas estimaciones podríamos estar hablando de más de 4.000 millones de euros que la banca tendría que devolver a los titulares de hipotecas que podrían reclamar las cantidades pagadas indebidamente.

Esta situación de incertidumbre está provocando, según informan fuentes financieras, que en los últimos días no se estén firmando hipotecas salvo aquellas que estaban aprobadas. Para paliar estas pérdidas millonarias todo parece indicar que los bancos podrían elevar las comisiones y los tipos de interés así como imponer mayores restricciones  a la concesión de créditos hipotecarios. No obstante, habrá que esperar al próximo 5 de noviembre para valorar el alcance y consecuencia de esta sentencia.

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