T ras casi un año de negociaciones, PSOE y Unidas Podemos han alcanzado un acuerdo para la aprobación de la futura Ley de Vivienda, siendo este año de nuevo, la llave para la aprobación de los Presupuestos Generales del Estado para 2022. Esta nueva Ley de Vivienda pactada entre ambos socios de Gobierno incluirá, entre otros aspectos, una limitación en el precio del alquiler en las zonas que se califiquen como tensionadas; recargos del 150% en el IBI para las viviendas vacías y una ayuda para el alquiler de 250 euros mensuales para los jóvenes de entre 18 y 35 años

Con el acuerdo entre ambas facciones de Gobierno para la aprobación de la nueva Ley de Vivienda se cierra casi un año de negociaciones en las que han sido varias las propuestas tanto por parte del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana , liderado ahora por la ministra Raquel Sánchez (anteriormente ocupado por José Luis Ábalos) e Ione Belarra, ministra de Derechos Sociales.

Limitación en el precio del alquiler en las zonas tensionadas

El principal escollo en las negociaciones para la aprobación de la nueva Ley de Vivienda ha sido siempre la introducción o no de una limitación en el precio del alquiler en las zonas tensionadas. La postura de Unidas Podemos era clara: La nueva Ley de Vivienda debía incluir esa limitación pero el PSOE era reacio a incluir esta medida al considerar que podía tener un impacto negativo en el mercado del alquiler. Finalmente, ambos socios de Gobierno han decidido incluir esta limitación del precio del alquiler pero con algunas particularidades. 

En primer lugar, sí habrá limitación en el precio del alquiler pero sólo afectará a los grandes propietarios (aquellos que tengan más de 10 viviendas en propiedad y sean personas jurídicas). En este sentido los grandes propietarios que sean personas físicas no estarán afectados por esta limitación.

En segundo lugar, esa limitación sólo afectará a las zonas que se han calificadas como tensionadas y que pueden afectar a un área, distrito, barrio o ciudad en la que los precios medios del alquiler hayan crecido, en los últimos cinco años, más de un 5% por encima del IPC y que el importe medio de la renta represente más del 30% de la media de ingresos del hogar. La calificación de zona tensionada corresponderá a las Comunidades Autónomas que tengan competencias en vivienda. Para determinar si una zona está tensionada o no se tendrá en cuenta el Índice de referencia para los contratos de alquiler y esta calificación tendrá una duración de tres años, que podría prolongarse o no en función de la evolución del mercado.

Finalmente, los pequeños propietarios de viviendas de alquiler en zonas tensionadas también estarán sometidos a nuevas normas: congelación de precios e impulso de incentivos fiscales para bajar el precio del alquiler que van del 60% al 90% de los rendimientos obtenidos por el alquiler, a la par que reducirían la deducción general actual (del 60%) al 50%.

Bonificaciones para propietarios que reduzcan el precio del alquiler

Otra de las propuestas que han triunfado y que formarán parte de la nueva Ley de Vivienda es la de implantar bonificaciones en IRPF  para los pequeños propietarios que reduzcan voluntariamente el precio del alquiler. Así, se establece una bonificación del 90% para los propietarios que abaratasen un 10% las rentas del alquiler respecto a un contrato anterior en una zona tensionada; un 70% si incorporasen al mercado inmuebles que antes no estuviesen considerados como viviendas habituales; un 60% en el caso de que las rentas no sobrepasasen unos topes máximos fijados por una norma jurídica en base al Índice de precios de alquiler o si se han realizado obras de rehabilitación o mejora en la vivienda en los últimos tres años que impliquen un desembolso de más de seis meses de renta. Sumarían un 10% más, hasta el 70%, si los inquilinos fuesen jóvenes de hasta 35 años.

En cuanto a incentivos fiscales, se rebajará la bonificación que existe a las entidades arrendadoras de viviendas, un incentivo que es del 85% en la cuota del Impuesto sobre Sociedades. Este régimen afecta a empresas que tienen arrendadas más de ocho viviendas que permanecen alquiladas durante más de tres años, según los regímenes tributarios especiales recogidos por la Agencia Tributaria.

Recargo en el IBI sobre las viviendas vacías

El acuerdo para la aprobación de la nueva Ley de Vivienda incluye también el recargo de hasta el 150% en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) sobre las viviendas vacías cuando los propietarios sean personas físicas o jurídicas con más de cuatro inmuebles en propiedad. La imposición de este recargo será potestad de los ayuntamientos que decidirán si lo aplican o no y en qué grado lo harán hasta el tope del 150%. 

Actualmente, la Ley Reguladora de las Haciendas Locales establece un recargo sobre la cuota líquida del IBI para los inmuebles de uso residencial que se encuentren desocupados con carácter permanente, si bien remite a la legislación autonómica o estatal la concreción de los parámetros que definieran dicha vivienda para su aplicación.

En la futura Ley de Vivienda se quiere recoger una definición clara para que los Ayuntamientos puedan aplicar el recargo en la cuota del IBI a aquellos inmuebles de uso residencial desocupados, estableciendo un periodo temporal de referencia de dos años, fijando un número mínimo de cuatro inmuebles por propietario, y estableciendo una serie de causas justificadas de desocupación temporal del inmueble, como el traslado temporal por razones laborales o de formación, cambio de domicilio por razones de dependencia o salud, o inmuebles destinados a usos de vivienda de segunda residencia con un máximo de cuatro años de desocupación continuada. También entrarían en estas excepciones los inmuebles sujetos a actuaciones de obra o rehabilitación, la vivienda objeto de un litigio o causa pendiente de resolución judicial o los inmuebles que estén en venta o en alquiler durante un año o seis meses, respectivamente.

Bono de 250 euros mensuales para jóvenes de entre 18 y 35 años de edad

Otra de las medidas incluidas en la nueva Ley de Vivienda es la creación de un bono mensual de 250 euros para jóvenes de entre 18 y 35 años de edad que tengan rentas inferiores a 23.725 euros, el equivalente a tres veces el IPREM. Este Bono se podrá disfrutar durante un periodo máximo de dos años y, en el caso de los hogares vulnerables, se aumentará en un 40%.

El Ejecutivo ha cifrado en 700.000 el número de jóvenes que podrán beneficiarse de este Bono pero sólo el 19% de los jóvenes podrán optar a él teniendo en cuenta los requisitos exigidos.

El 30% de las promociones inmobiliarias se deberá reservar a VPO

La última de las medidas contenidas en el acuerdo adoptado por PSOE y Unidas Podemos es la obligatoriedad de que las nuevas promociones inmobiliarias reservar el 30% de las viviendas para el régimen de Viviendas de Protección Oficial (VPO). De ese 30%, la mitad estará destinado al alquiler social.

¿Y qué propone el sector inmobiliario?

Por su parte, el sector inmobiliario confiesa ser partidario de aceptar estas medidas a cambio de recibir algún tipo de compensación como tener un mayor apoyo de las instituciones públicas ante un impago, pudiendo consultar antecedentes de morosidad de los demandantes, teniendo la oportunidad de exigir más garantías a los inquilinos o disponiendo de una mejor fiscalidad, tal y como se desprende de la Radiografía del arrendador en España, presentada este jueves por Fotocasa y la Agencia Negociadora del Alquiler.

En concreto, el 67% de los propietarios aceptaría medidas intervencionistas o de limitación del precio del alquiler si, a cambio, mejorase la fiscalidad de los arrendadores; el 75% lo haría a cambio de que se agilizasen notablemente los procesos de desahucio para recuperar los inmuebles; el 73% las apoyaría si pudiera consultar los antecedentes de impagos en bases de datos oficiales y un 72% de los propietarios aceptaría el intervencionismo si a cambio se pudieran aumentar las garantías que se exigen a los inquilinos.

¿Cuándo entrará en vigor la nueva Ley de Vivienda?

La nueva Ley de Vivienda deberá ser aprobada ahora por el Consejo de Ministros para su total entrada en vigor. Una vez logrado el acuerdo entre ambos socios de Gobierno es probable que esta Ley sea presentada y aprobada en las próximas reuniones del Consejo de Ministros.

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