L a futura Ley de Vivienda podría incluir una limitación en el precio del alquiler tal y como recoge el acuerdo firmado por PSOE y Unidas Podemos a finales del pasado año. Esto se deduce de la última propuesta presentada por el Ministerio de Movilidad, Transportes y Agenda Urbana que establece que los nuevos contratos de arrendamiento en zonas calificadas como tensionadas estarán sujetos a una limitación del 10% en el incremento de la renta respecto al contrato anterior durante un periodo de tres años.  

La última propuesta presentada por José Luis Ábalos, ministro de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana consiste en limitar a un 10% el incremento de la renta del alquiler respecto al contrato anterior, es decir, los nuevos contratos no podrán contemplar subidas de alquiler superiores al 10%. Eso sí, sólo será de aplicación en los alquileres situados en zonas tensionadas y por una duración máxima de tres años y sólo si se trata de contratos nuevos con un arrendatario diferente al anterior.

Asimismo, el arrendatario dispondrá de la opción de poder prorrogar dicho contrato hasta un máximo de tres años con prórrogas anuales manteniendo las mismas condiciones y sin subidas. De este modo, el arrendatario que firme un contrato de alquiler tendrá la garantía de que, a su finalización, podrá prorrogarlo durante tres años más con las mismas condiciones.

Todo ello, con el apoyo de las Comunidades Autónomas y los ayuntamientos que serán los encargados de declarar una zona como tensionada durante un plazo máximo de tres años, que podría prolongarse o no en función de la evolución del mercado.

PSOE aboga por incentivos fiscales para los propietarios que limiten el precio del alquiler un 10%

A pesar de ese principio de acuerdo, PSOE sigue apostando por un nuevo marco de incentivos fiscales para los propietarios que reduzcan voluntariamente el precio del alquiler. Así, en los nuevos contratos de arrendamiento se establecerá un porcentaje de reducción general del 50% de los rendimientos del alquiler, modulable en función de varios supuestos hasta una deducción máxima del 90%. En medio habría un abanico con bonificaciones del 60% si no se superase el Índice de Precios del Alquiler o si la vivienda se ha rehabilitado, o del 70% si se alquilase a jóvenes de entre 18 y 35 años.

El otro incentivo fiscal que maneja el Gobierno en materia de limitación del precio del alquiler es a través de deducciones en IRPF, a las que podrían acogerse los propietarios, siendo deducciones de hasta el 90%. Para ello, los propietarios tendrían que reducir un 10% el precio del alquiler respecto a un contrato anterior en una zona tensionada.  Así, si un propietario firma un nuevo contrato de alquiler en una zona tensionada reduciendo un 10% la renta del contrato anterior tendría derecho a una reducción del 90% sobre el rendimiento neto en su Declaración de la Renta. Es decir, si estamos ante un contrato de alquiler de 700 euros mensuales, si firma un nuevo contrato por 630 euros, tendría derecho a un beneficio fiscal en IRPF de cerca de 950 euros al año, superior al beneficio neto que le reportaría optar por un incremento de la renta.

Otro incentivo fiscal sería la deducción de hasta el 70% en IRPF de los rendimientos si incorporasen al mercado inmuebles que antes no estuviesen considerados como viviendas habituales. También se contemplan deducciones del 60% cuando se hayan realizado obras de rehabilitación o mejora en la vivienda en los últimos tres años que impliquen un desembolso de más de seis meses de renta. 

Finalmente, para las personas en situación de vulnerabilidad económica, existirá una bonificación general del 50% en el alquiler de viviendas a inquilinos con ingresos reducidos y una reducción del 70% para las viviendas acogidas a programas públicos de alquiler social o a precio asequible y para la cesión o alquiler de vivienda a entidades sin ánimo de lucro especializadas en la atención a hogares o colectivos vulnerables.

Recargo en el IBI sobre las viviendas vacías en la propuesta del PSOE

En la última propuesta del Gobierno para la nueva Ley de Vivienda se quiere crear un nuevo marco legal en torno a las viviendas vacías. En concreto, se quiere lograr que los ayuntamientos puedan aplicar el recargo en la cuota del IBI sobre estas viviendas.

Actualmente, la Ley Reguladora de las Haciendas Locales establece un recargo sobre la cuota líquida del IBI para los inmuebles de uso residencial que se encuentren desocupados con carácter permanente, si bien remite a la legislación autonómica o estatal la concreción de los parámetros que definieran dicha vivienda para su aplicación.

En la futura Ley de Vivienda se quiere Ahora, recoger una definición clara para que los Ayuntamientos puedan aplicar el recargo en la cuota del IBI a aquellos inmuebles de uso residencial desocupados, estableciendo un periodo temporal de referencia de dos años, fijando un número mínimo de cuatro inmuebles por propietario, y estableciendo una serie de causas justificadas de desocupación temporal del inmueble, como el traslado temporal por razones laborales o de formación, cambio de domicilio por razones de dependencia o salud, o inmuebles destinados a usos de vivienda de segunda residencia con un máximo de cuatro años de desocupación continuada. También entrarían en estas excepciones los inmuebles sujetos a actuaciones de obra o rehabilitación, la vivienda objeto de un litigio o causa pendiente de resolución judicial o los inmuebles que estén en venta o en alquiler durante un año o seis meses, respectivamente.

100.000 viviendas en el Plan de viviendas asequibles propuesto por el PSOE

El ministro de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, José Luis Ábalos, ha anunciado que el nuevo Plan de viviendas asequibles contará con 100.000 viviendas, de las cuales 56.000 procederán de la colaboración público – privada para la creación de un fondo social: 30.000 de grandes tenedores, 15.000 de Sareb y 11.000 de entidades financieras y las otras 44.000 dependerán directamente del Estado.

De las 30.000 viviendas que procederían de grandes propietarios, una parte de ellas se destinaría al alquiler a un precio inferior al de mercado y otras a alquiler social. El importe de ese alquiler deberá ser entre 150 y 350 euros y para acceder a él se deberán reunir los siguientes requisitos:

  • Tener unos ingresos que no superen por tres el Índicador Público de Rentas de Efectos Múltiples (IPREM), que en 2021 serían de 1.694,70 euros mensuales y 20.336,40 euros anuales.
  • Pertenecer a colectivos concretos como víctimas de violencia de género, personas objeto de desahucio de su vivienda habitual, personas sin hogar y otras personas especialmente vulnerables en los términos establecidos en el programa de ayuda a las víctimas de violencia de género, personas objeto de desahucio de su vivienda habitual, personas sin hogar y otras personas especialmente vulnerables.

A cambio de la gestión, las Comunidades Autónomas y entidades locales que gestionen como arrendadoras el alquiler de estas viviendas recibirán ayudas de entre 150 y 175 euros, además de la renta inicial o revisada que les corresponda y del coste real de los servicios de que disfrute el inquilino y se satisfagan por el arrendador.

Además, si fuesen precisas obras de habitabilidad o adecuación, podrán recibir ayudas del 75% del coste total (incluidos gastos profesionales, impuestos o tasas) con un límite de 4.000 euros.

Contraoferta de Unidas Podemos: Registro de Contratos de Alquiler y limitación del precio del alquiler en zonas tensionadas

La propuesta presentada por el Ministerio Transportes, Movilidad y Agenda Urbana para la limitación de los precios del alquiler no fue bien recibida por Unidas Podemos que sigue abogando por la intervención del precio del alquiler en zonas tensionadas. La política de incentivos fiscales que maneja el Gobierno ha sido criticada por Unidas Podemos al considerar que beneficiaría más al propietario que al inquilino y a costa de reducciones y deducciones en IRPF. 

En contraposición, Unidas Podemos ha solicitado al Gobierno la creación de un Registro de Contratos del Alquiler (RCA) que permita a los poderes públicos vigilar los precios y tener un control estadístico del mercado inmobiliario. Este RCA sería voluntario pero obligatorio para aquellos inquilinos o propietarios que quieran acceder a ayudas o a incentivos fiscales. La inscripción se haría a instancias de cualquiera de las dos partes e incluiría además del contrato, datos como el año de construcción del inmueble, los metros cuadrados de la vivienda, si dispone de ascensor y calefacción, si se alquila o no amueblado o el estado de conservación de la vivienda.

Asimismo, abogan también por la creación de un índice oficial de referencia en aquellas zonas donde se considere que el mercado está «tensionado» para controlar que los precios no se sitúen por encima de ese índice. Serían las Comunidades Autónomas quienes contarían con la facultad de decretar áreas de mercado tensionado siguiendo «metodologías objetivas» y sujetas a revisión periódica. En estas zonas el precio de un nuevo contrato no podría ser superior a la renta consignada en el último contrato de arrendamiento vigente en los últimos cinco años. Sin embargo, el precio se modularía dependiendo del estado de conservación y mantenimiento de la vivienda, entre otros factores como la antigüedad, altura, zonas comunitarias, acceso al transporte público, pero en ningún caso se podrá incrementar en más del 2,5% el precio del índice de referencia y, si un propietario cobra más de los límites legales, los inquilinos podrían exigir la restitución de las cantidades percibidas en exceso y los intereses legales más un 3%.

¿Y qué propone el sector inmobiliario?

Por su parte, el sector inmobiliario confiesa ser partidario de aceptar estas medidas a cambio de recibir algún tipo de compensación como tener un mayor apoyo de las instituciones públicas ante un impago, pudiendo consultar antecedentes de morosidad de los demandantes, teniendo la oportunidad de exigir más garantías a los inquilinos o disponiendo de una mejor fiscalidad, tal y como se desprende de la Radiografía del arrendador en España, presentada este jueves por Fotocasa y la Agencia Negociadora del Alquiler.

En concreto, el 67% de los propietarios aceptaría medidas intervencionistas o de limitación del precio del alquiler si, a cambio, mejorase la fiscalidad de los arrendadores; el 75% lo haría a cambio de que se agilizasen notablemente los procesos de desahucio para recuperar los inmuebles; el 73% las apoyaría si pudiera consultar los antecedentes de impagos en bases de datos oficiales y un 72% de los propietarios aceptaría el intervencionismo si a cambio se pudieran aumentar las garantías que se exigen a los inquilinos.

Índice de Precios del Alquiler 

En el pasado mes de julio, el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana presentó el Índice de Precios del Alquiler, que precisamente, en un principio, se ideó para fijar qué zonas tenían tensionado el precio del alquiler. No obstante, a día de hoy sólo informa de los precios de viviendas en propiedad y alquiler y con datos bastante desactualizados.

Este Índice podría ser el encargado de fijar esos precios tensionados, atendiendo a una metodología objetiva y sujeto a revisión periódica. Asimismo, se habilitará a las Administraciones Locales para que puedan declarar de forma objetiva y fundamentada en criterios técnicos, con carácter temporal y excepcionalmente, una zona urbana de mercado tensionado cuando se haya producido un incremento abusivo y sostenido de las rentas del alquiler.

La limitación del precio del alquiler atacará también las subidas injustificadas en los nuevos arrendamientos, tomando como referencia el precio del contrato del arrendamiento anterior y acotando los incrementos permitidos a las situaciones que se contengan en la ley de vivienda.

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