E l criterio que sigue la Agencia Estatal de la Administración Tributaria (AEAT) para la valoración de inmuebles sujetos al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), Impuesto sobre Sucesiones e Impuesto sobre Donaciones ha sido “tumbado” recientemente por el Tribunal Superior de Justicia (TSJ) de Andalucía.

La sentencia del TSJ andaluz establece que el uso de la tasación hipotecaria (sistema utilizado por la AEAT para la valoración de inmuebles) no es adecuado como referencia para estimar la tributación correspondiente a estos impuestos, debiendo la AEAT seguir el criterio de valoración real de los inmuebles, aproximándose al precio de mercado de la vivienda.

La AEAT sigue el criterio de la tasación hipotecaria para la valoración de inmuebles

Tal y como hemos mencionado, de cara a la valoración de inmuebles, la AEAT sigue el criterio de la tasación hipotecaria, regulada en el artículo 57.1 g) de la Ley General Tributaria y amparado por el Tribunal Supremo en 2011, fijando como el valor de la vivienda el que aparece en la escritura de préstamo hipotecario.

Este criterio plantea el problema de la disparidad entre el valor de tasación que aparece en la escritura de préstamo hipotecario y el valor de compra del bien. En aquellos casos, en los que el contribuyente quisiera que prevalezca el valor real tendría que demostrarlo recayendo en él la carga de la prueba.

No obstante, en 2018 el Tribunal Supremo estableció que el acto de determinación del valor real de los inmuebles debía de ser individual, motivado y fruto de un examen del mismo, normalmente mediante una visita al lugar, abriendo la puerta a extender este criterio a cualquier valoración tributaria.

Como consecuencia de este dictamen, el Tribunal Superior de Justicia (TSJ) de Valencia anuló la utilización que hace la AEAT del criterio de tasación hipotecaria para la valoración de inmuebles y de hecho, el Tribunal Económico – Administrativo Regional (TEAR) de Valencia ya anula todas las valoraciones de inmuebles basadas en ese criterio.

Esa misma línea ha sido seguida por el TSJ de Madrid que estableció que la tasación hipotecaria no podía considerarse igual al valor real del inmueble, salvo que la autoridad fiscal demuestre que lo es.

A los fallos de los TSJ de Valencia y Madrid se suma ahora el del TSJ de Andalucía que establece que «la Administración debe explicar en primer lugar por qué inicia la comprobación de valores, es decir, por qué no acepta el valor real del contribuyente, y seguidamente por qué elige». Asimismo, puntualiza que debe de basarse en el valor real, el que pactarían dos sujetos de derecho independientes en un contexto de mercado libre. No hay una cifra exacta, pero se aproxima más el precio de la compraventa que el previsto para una venta forzosa como es la realización de la hipoteca”. Finalmente, destaca que “el valor de cara a la hipoteca refleja otras cuestiones como el de una venta futura, que garantizará el cobro del crédito ante posibles cambios y fluctuaciones del mercado, algo por tanto muy distinto al valor real». En el caso de que sean coincidentes, «habrá que probarlo y explicarlo y la Administración, en este caso, no lo ha hecho».

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